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不動産売却に関する登記費用の相場は？
2023-03-22
大きなお金と権利が動くだけに、不安になることも少なくないかと思います。
この記事では、不動産売却のなかでも分かりにくい登記の種類や相場、必要な書類をご紹介します。
不動産売却に関する登記の種類とは？
不動産登記とは、土地や建物がどのような状態であるのか、誰が所有しているのかなどの権利について、公に示すための制度のことです。
不動産においては、権利がどのようになっているのかがはっきりしていないと、さまざまなトラブルが起こっても、その根拠をはっきりと示す方法がありません。
つまり不動産登記があることで、責任の所在を特定できるようになるのです。
不動産登記は法務局でおこない、管理する登記簿にその登記の内容が記録されます。
ここからは、不動産売却における登記にはどんな種類があるのか、見ていきましょう。
①表題登記
まだ登記されていない建物や新築する際は、所在地や面積、構造などを申請しなければなりません。
これを表題登記といい、買主は所有権を取得した日から1か月以内に申請しなければ、10万円以内の過料が買主に発生します。
売主に関係のないこととはいえ、過料が発生するとトラブルに巻き込まれる可能性もあるので、把握しておきましょう。
②所有権保存登記
新築物件などの所有権の登記がない不動産に対して、所有者が誰であるかを記録しておくための登記です。
不動産のなかには新築時に所有権保存登記がおこなわれていないものもあるため、そのような不動産を取得した場合にもおこないます。
③所有権移転登記
所有権が登記されている土地や建物が、売買によって別の所有者に移った際におこなう登記です。
新築物件では、建物に対しては所有権保存登記が必要ですが、土地に対しては所有権移転登記が必要となります。
また所有権移転登記は登記記録の権利部に記録されます。
④抵当権設定登記
住宅ローンを利用して不動産を購入する場合は、借主が住宅ローンを返せなくなったときに備えて、金融機関が不動産を差し押さえられる権利である抵当権を設定します。
抵当権を設定することで、たとえ買主が返済できなくなったとしても、金融機関は担保になっている不動産を競売にかけて、売却代金より弁済を受けられるようになります。
一般的には、購入する不動産に抵当権を設定しなければ、住宅ローンは利用できません。
⑤抵当権抹消登記
抵当権抹消登記とは、不動産に設定された抵当権を抹消するためのものです。
不動産売却では、売却代金で住宅ローンを返済した後に、所有権移転登記と抵当権設定登記をおこないます。
このタイミングで売主側の抵当権はなくなりますが、登記簿からは抹消されていません。
したがって、設定していた抵当権は売却した際に登記簿から抹消する必要があります。
不動産売却における登記費用の相場とは？
登記費用の内訳は、登記時に支払う税金である「登録免許税」と、登記を司法書士に依頼する際にかかる「司法書士報酬」になっています。
これらの費用は、不動産の権利が移動した際に支払うため、事前に準備しておきましょう。
それぞれの登記で発生する費用の相場は、後述のようになっています。
・抵当権抹消登記
抵当権抹消登記では、1万円程度の司法書士報酬がかかります。
くわえて登録免許税は、1つの不動産に対して1,000円ずつ必要です。
たとえば土地だけの場合は1,000円、一戸建てやマンションの場合は土地と建物に別々にかかるので2,000円となります。
・住所変更登記・氏名変更登記
登記上の名義人の住所が現在と違っていたら住所変更登記を、氏名が異なる場合は氏名変更登記をおこないます。
どちらも司法書士報酬は1万円程度、登録免許税も不動産1つに対して1,000円となっています。
住所変更登記と氏名変更登記を同時におこなう際は、それぞれ費用が発生するため、注意しましょう。
また住所変更登記は、不動産登記法の改正により、2026年4月28日までに義務化される予定です。
現在は登記する義務はありませんが、改正後は変更から2年以内に登記をおこなわないと、5万円以下の過料が課せられます。改正前におこなわれた住所変更にも適用されるため、今から不動産を売却する際は、必ず住所変更登記をおこなっておきましょう。
不動産売却の登記で必要な書類とは？
最後に、登記手続きに必要な書類をご紹介します。
必要書類のなかには、不動産の購入時や相続時に発行・譲渡されるものもあります。
しかし不動産を所有している間に、それらの書類を紛失してしまうこともあるでしょう。
必要な書類がない場合は、新たに取得したり、別の書類を用意したりするなど、準備のための時間やお金も必要になります。
あらかじめ必要な書類を把握しておき、不動産売却に備えておきましょう。
●登記申請書
登記申請書とは、その名のとおり、不動産の登記を申請するための書類です。
法務局のホームページに、申請する登記別に申請書の様式や記載例が掲載されています。
必要事項を記入したうえで、法務局へ申請しましょう。
●登記済証（権利証）または登記識別情報通知書
登記済証（権利証）や登記識別情報通知書は、どちらも不動産の所有者である証明になるものです。
抵当権を設定した際に、抵当権者となる金融機関に交付される書類で、住宅ローンを完済した段階で債権者に譲渡されます。
売主から買主へ所有権移転登記をおこなう際に必要なので、前もって準備をしておきましょう。
しかしこれらを紛失していたとしても、所有権移転登記をすることは可能です。
登記を申請する際に法務局より登記名義人に対して事前に意思確認をおこなう方法や、司法書士などに本人確認情報を作ってもらう方法で売主の本人確認をおこなえば、登記が可能になります。
●登記原因証明情報
住宅ローンを完済したことを証明する書類で、こちらも同じく完済したタイミングで金融機関より送られてきます。
登記申請書に添付する形で使用するため、しっかり用意しておきましょう。
抵当権解除証書や弁済証書という名称で呼ばれることもあります。
●住民票
法務局で不動産の名義を変更する場合、通常は売主の住民票は必要ありません。
しかし売主の登記上の住所と現住所が違う場合は、登記簿を修正する必要があります。
そのため市区町村の窓口で、住民票の写しを取っておきましょう。
また市町村によっては住民票の写しをコンビニエンスストアで発行できるところもあります。
●戸籍の附票
登記簿上の住所から現住所まで、複数回移転している場合に必要になります。
本籍地の市区町村で、発行してもらいましょう。
●戸籍謄本
結婚や離婚をして実際と登記簿上の氏名が違う場合、確認のために使用します。
登記は建物や土地の所有者をはっきりさせるものなので、住所だけでなく苗字が変わった場合も変更登記をしなければなりません。
まとめ
売却においては抵当権抹消登記・住所変更登記・氏名変更登記で費用が発生し、それぞれ1万円程度の司法書士報酬と、1つの不動産につき1,000円の登録免許税がかかります。
このように、不動産を売り出す際には売却価格や仲介手数料にどうしても目がいきがちですが、登記にかかる費用も少ないとはいえません。
登記にかかる費用を前もって把握しておかないと、思ったほど手元にお金が残らなかった、ということも起きてしまう可能性があります。登記費用を予算に組み込んで、計画的に不動産売却をしていきましょう。
また登記に際して必要な書類も多いため、そちらも併せて確認しておくことをおすすめします。
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