査定書について
2023-06-20
こんにちは。彩の国ハウジングセンターGHCです。
不動産売却で重要な査定書について
不動産売却をする際に、物件や土地がいくらになるのかを査定依頼をします。
査定書は物件の強み・弱み・査定額が記載される大事な書類となります、
今回は、査定書の見方やポイントを解説していきます。
不動産査定書は2種類あり、一つは不動産仲介業者が作成する書類ともう一つは不動産鑑定事務所が作成する書類があります。なので、今回はそれぞれについて解説していきます。
①
不動産仲介業者が作成する査定書
売主が不動産仲介業者へ査定依頼したときに作成される査定書ですが、査定や書類作成時の手数料は無料になります。
無料になる理由としては、査定をきっかけに仲介業者側は将来的に取引へ繋がる可能性もあり仲介業者の利益になるからです。
物件や土地の評価額の算出方法としては、取引事例比較法から算出されます。
仲介業者が作成する書類には法的な決まりはありませんので、書類の書式や内容などはそれぞれの仲介業者で異なります。
書類が出来るまでにかかる日数は、約1週間になります。
主に売出価格を決めるときに査定書を利用することが多く、売主以外ほかの目的で利用することはできません。
その為、離婚するときの財産分与や遺産相続で裁判所などの公の場へ提出しなければならないときに、仲介業者が作成した査定書はその際に使用はできないのでご注意ください。
②
不動産鑑定事務所が作成する査定書
不動産鑑定事務所は、一般的に不動産鑑定評価書と呼ばれる評価書を作成しますが、鑑定評価書の簡易版にて査定書を作成するサービスがあります。
物価や土地の鑑定資格を持った鑑定士により査定が行われ、国土交通省が定めた鑑定評価基準に則った査定をします。
その為、仲介業者が作成する書類よりも正確な資料となり、税務署や裁判所の証拠資料として用いるには十分でしょう。
より法的な効力のある書類が必要な時は鑑定評価書を用意してください。
鑑定士による評価書は、企業が自社で所有している物件の資産価値を把握したいときや、買主企業が相手方の企業の物件価値を知りたいとき利用します。一般の方は鑑定士が作成した書類をすることはほとんどございません。
物件や土地の査定から書類を作成するまで1週間以上の時間を要する場合が多く、作成費用は20万から30万円ほどになるでしょ。
不動産売却で重要な査定書の見方
査定書に記載されている項目は、査定物件の情報、査定価格と査定価格の理由、
売買事例に関する情報になります。
一つずつ詳しく説明していきます。
①査定物件の情報
査定した物件の所在地や土地面積、専有面積、築年数など物件の情報が記載されています。また、査定書には建物の物件情報だけではなく、交通・アクセスに関することや接道状況なども記載されています。
査定した建物がマンションの場合は、マンション全体と専有面積部分を区分し、それぞれの情報がまとめられます。
マンションでは、総戸数やバルコニー面積、部屋番号が書類に書かれており、一戸建てと異なるでしょう。
②査定価格とその理由
査定価格はあくまで不動産会社の推測にすぎない為、成約予想価格や売買推奨価格として表現している場合もあります。
なかには、上限と下限価格、標準価格と記載されている書類もあります。
査定した場所周辺地域の環境・交通・アクセス・立地・隣地の状況・採光・陽当たりなどから査定価格は影響されます。
加点・減点のポイントを記載し、査定価格の計算方式を書いている書類などもございます。
③売買事例に関する情報
不動産会社は所有している物件の周辺エリアで、類似した物件の売買事例を参考にして
算出しています。
査定者には過去の成約事例と現時点の売出事例が記入されています。
売買事例に関する情報は、売出自身にとっても物件や土地の相場がわかる貴重な情報です。売買事例の多くは、地図にプロット形式で表示されるため、周辺の物件がどのくらいの価格なのか調べておくといいでしょう。
書類内容はそのほかにも査定した会社の担当者のコメントもあり、物件の強みや弱み、売る際のポイント。販売戦略が書かれています。
このように査定書には重要な情報が記載されているので、今後売却活動をスムーズにするためにきちんと目を通しましょう。
見ておくべきポイント
査定価格の理由がしっかり記載されているのか。
様々な情報か総合的に判断して査定価格が算出されています。
また、査定書には専門用語も使用されているため、ご不明点があればすぐに査定を依頼した担当者に質問しましょう。
その際に丁寧に答えてくれる方や物件のマイナス点なども伝えてくれる会社は安心でしょう。
反対に、あいまいな理由や精神論ばかりの会社には注意が必要です。
査定価格は、1円単位ではなく、2000～3000万円と幅がある傾向が多いです。
住宅ローンがある方は、ローン返済の計画を立てるのにも最も低い価格で確認する事がおすすめです。また中古物件の売買時に買主から値引き交渉されるケースが多く、下限値がわかれば法外な要求かどうかの判断が可能です。
書類の見やすさ
会社によって書式は異なりますが、誰が目をとしてもわかりやすく無ければ意味がありません。またこれらは、会社の集客のも繋がります。
わからない点だらけや、難しいことばを多く使用しているなど読み手側が不利になるのは気を付けましょう。
成約時期
査定価格で売り出したときにどのくらいで成約となるのか、成約時期の期限の記載も大切です。
一般的に、成約時期の期限は査定した日から3ヵ月までのものが多いです。
もし査定価格の理由が提示されており、担当者のキャリアが長く実績の多い方であっても売りだしから1年以内が成約時期であれば適正な時期と言えません。
想定していた期間で成約できないときにはどのような販売戦略を考えているのか担当者へ確認しましょう。
査定書をお願いする会社はしっかり下調べをしてから依頼をお願いしましょう。
査定価格の理由と成約時期が明確に記載されていれば信頼できる不動産会社の可能性が
高くなります。
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