精神科病院が近い物件は売却困難？

こんにちは、彩の国ハウジングセンター株式会社GHCです。

所有している物件の近くに病院が多いのはセールスポイントを言えますが、それが精神科病院である場合、あまりいいイメージを持たれないのが一般的です。

このような不動産は物件の売却がしにくいとされますが、所有者としてはそれでも何とかして売りたいものです。
このようなネガティブなイメージを持たれる物件は心理的瑕疵物件と呼ばれ、通常の不動産とは異なるものとして扱う必要があります。
では精神科病院に近い物件をどのように売っていけば良いのか、その注意点や売却方法について本日の記事では解説していきます。

精神科病院に近い不動産は売却可能？

もし所有する不動産が精神科病院に近い立地にあり、さらに売却を考えている場合、所有者としてその物件が売却できるのかといった不安があるでしょう。
この不安は精神科病院についての誤った先入観からもたらされるため、まずは所有者として正確な認識を持つのが必須となります。
精神科病院とは精神障がい者に対しての治療や看護、また保護などをおこない、その患者の社会復帰を促進し、また国民の精神保健の向上にも努めている施設を言います。
ただつい最近までは精神病院と呼ばれていて、精神障がい者や精神障がいに対しての偏見や差別を助長するものとして、そのイメージは良いとは言えないものでした。しかし2006年に改正された法律により、行政上で使用する場合の名称が精神科病院となり、精神病者を収容するといった閉ざされたイメージは少しずつ変わってきています。
ここにかかわるのは精神障がい者ですが、この精神障がいは精神疾患により精神機能に障害がみられ、社会生活だけでなく私生活にまで困難をきたしている状態を言います。
この症状は軽度なものから重度なものまで幅があり、病状が重い場合は物事の判断能力や自身の行動でさえコントロールが難しいといった状況に陥ります。
精神障害の種類としては、統合失調症や気分障害、神経症・ストレス関連障害などがあります。その他、アルコール・薬物の依存症や認知症、パーソナリティ障害といったものもあります。
これら精神障害の種類を見てみると、依存症や認知症、ストレス関連障害などストレス社会の中で決して他人事ではなく、いつ自分がそのような状態になっても不思議ではないものなのです。
では冒頭の精神科病院に近い不動産は売却できるのかといった不安に対しての答えですが、結論を言うと、一般的な物件と同じように可能です。
近くにそういった病院施設があるからというそれだけの理由により、その不動産の利用や譲渡が禁止・制限されるわけではありません。
もちろん精神障害を持った方による悲痛な事件の話も珍しくはありませんが、精神科病院が近いからといって必ずしもそのようなトラブルに巻き込まれるわけでもありませんし、離れているから安心とも言えません。
ただ、購入希望者のなかにはまだまだ精神障がい者に対しての偏見や誤った先入観を持つ方も少なくはなく、こうした一部の方からは敬遠されがちとは言えます。

精神科病院に近い不動産を売却する時の注意点

精神科病院に近い物件であっても、通常どおり売却はできるのですが、そこに問題がないわけでなく、不快に思う方も一定数いるのは事実です。
この不快感や不安感を抱かせるような物件を心理的瑕疵物件と言い、その程度によっては購入希望者が現れにくくなる場合もあります。
この心理的瑕疵とはその物件の耐震や省エネなどの性能や設備が正常に機能していても、そこに住む場合に心理的な抵抗がみられるといったものを指します。
たとえば、過去においてそこで自殺や事件、あるいは孤独死などがあったケースがこれに当たり、一般的には事故物件と呼ばれているものです。
一方でそのような物件であってもまったく気にならない方もいて、つまり人それぞれに受け取るイメージは違ってくるため曖昧でもあるのです。
ただ心理的瑕疵の判断基準としては通常一般人の感じ方が基準となるため、人それぞれの主観によって心理的瑕疵に該当するかどうかを決めるものではありません。
しかし購入するにあたって、通常一般人が感じない嫌悪感であってもその購入希望者が嫌悪を感じる物件である場合もあり、こういったケースでは告知義務が発生します。
売却したい物件の近くにいわゆる嫌悪施設となる可能性のある施設があれば、購入希望者に対しての重要事項説明時にその旨の告知をしておくほうが後にトラブルにならずに良いでしょう。
この嫌悪施設として具定例を挙げると高速道路や駐車場、ガソリンスタンドのような騒音や振動、においや危険性などに問題がある施設があります。
またゲームセンターや風俗店、ギャンブル施設などといったその地域の治安の悪化が懸念される店舗や施設も嫌悪施設の一例となります。
ほかにも墓地やセレモニーホール、刑務所や宗教施設といった危険性はないにしろそこに住むには嫌な感じがするものもあり、精神科病院もここに当てはまるでしょう。
このような心理的瑕疵物件が近くにある場合、それを心理的瑕疵ととらえるかどうかに関わらず、購入希望者には事前に伝える義務があります。
もしこの告知義務を果たさなかった場合は、売買契約の内容と相違があるとして、契約不適合責任を問われ、損害賠償を請求される恐れがあるので注意点として抑えておきましょう。

精神科病院に近い不動産を売却する方法について

精神科病院に近いといった理由だけで、通常の不動産と比べ売却が難しくなるのは、所有者としては腑に落ちないものではあります。売却するにあたり、まずは、その物件の売却価格の設定についてみていきましょう。
価格は売主と買主との妥協点を探るものとも言え、立地に不利な点があれば、売却価格を下げると売りやすくはなります。価格が低いと、近くに嫌悪施設があったとしても買主がそれを許容する可能性が高くなりますが、むやみに下げるのではなく、周辺相場を考えた価格設定にしましょう。
次の方法としてはリフォームやリノベーションを施して物件自体の価値を上げたうえで売却するといったものです。
周辺の環境の価値が低い分、不動産自体の価値を上げれば購入希望者も募りやすくなり、売却価格も相場により近い設定が可能となります。
ただこのとき気を付けたい点としては、リフォームやリノベーションに費用をかけ過ぎて、売却できたとしても、最終的な収支が赤字になる恐れがあるため費用面のかけすぎには注意が必要です。
またそれまでと同じような住居用の不動産としてではなく、それ以外の用途としての不動産売却を検討するといった方法もあります。
この場合、方法としては2つあり、1つめが投資用不動産として、2つめが事業用としてそれぞれ売り出せば精神科病院が近い立地であっても比較的売れやすくなります。この2つに共通するのは、買主がそこで居住する物件ではないため、それにより精神的な負担や不安、つまり心理的瑕疵が軽減されるのです。
そして最後の方法として不動産会社と専任媒介契約を結ぶといったものがあり、これは複数の不動産会社ではなく1社とのみ契約して買主を探してもらうものです。1社と契約すると、その不動産会社としては仲介手数料の確保が約束されているため、売却活動も積極的になり、その結果売れる可能性が高くなります。

まとめ

精神科病院に近い不動産は売却が難しいとされますが、その原因には偏見や先入観による心理的瑕疵があります。
そのような偏見は知識不足からくるものがほとんどのため、売主としてまずは正確な知識を身に着けましょう。そのうえでどう売却していくか考えていくのが良いでしょう。

売却に時間がかかったり、リフォームなどが手間になってしまうようでしたら不動産業者に直接買い取ってもらうことも視野にいれるとよいでしょう。

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