不動産の売却に欠かせないレインズとは？

不動産売却に欠かせないレインズとは？ 

こんにちは！彩の国ハウジングセンター株式会社GHCです。 

土地や不動産の売却を予定している方が抱える不安としてもっとも大きなものは、その物件が本当に売れるのかといった点でしょう。 
そして売れやすくするには、なるべく多くの購入希望者にその物件を見てもらう必要が出てきます。 
ではそれを可能にするシステムであるレインズとはどういったものなのか、利用する際の流れやその契約の種類についても解説していきます。 

レインズとは？ 

レインズとは、国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構により運営されているコンピューターネットワークシステムを言います。 
この名称は、Real Estate Information Network System、つまり不動産流通標準情報システムの略で、英単語の頭文字を取ってREINSと表記されます。 

 
レインズは、東日本・中部・近畿・西日本と全国に4つの法人があり、それぞれの事業圏域において会員である不動産会社などの仲介業者がその情報を共有できる仕組みです。 
登録されている情報は、売却物件についてのものとしては、その物件の外観や内装、図面以外にも価格や最寄り駅といった情報までもが掲載されています。 
もちろん過去において取引された事例もデータとしてまとめられているため、それを参考にすれば、その地域の相場もわかり適正価格の設定にも役立ちます。 
ではなぜこのシステムが登録している業者しか利用できないのかといった点についてですが、もっとも大きな理由としては個人情報の保護です。 
ここには売買物件の情報のほかに、顧客の情報など膨大な個人情報が掲載されているため、一般に公開すると、個人の情報が簡単に漏れてしまうわけです。 
ただ一般の方でも利用できるシステムとして、REINS Market Informationがあり、こちらは個人情報が閲覧できない状態で公開されていて地域ごとの物件情報が検索できます。 
レインズは業者間での物件情報のやりとりができる仕組みであるため、ほかの不動産会社の顧客に対しても自社の情報を告知できます。 
その結果、多くの業者で同じ物件が紹介されている状況となり、これは情報を多く得られるといった点で、購入希望者にとってもメリットがあると言えます。 
もちろん仲介業者にもメリットはあり、情報を共有すれば1社だけで情報を囲い込むよりも大幅に多い業者の目に留まり、スピーディな契約へとつながっていきやすくなります。 
また購入希望者が現れた場合、このシステムがなければその物件の情報をいちいちほかの業者に問い合わせる手間もかかり、効率の面で大きな損失となってしまいます。 
逆にこのシステムを利用すれば、全国の物件情報をパソコンで一瞬にして検索でき、該当する物件があれば、その物件の情報や図面などもすぐに確認できるのです。 
このようにレインズはこれから自宅を売却しようとしている方のみならず、不動産会社や仲介業者にとってもメリットがあるシステムなのです。 

 
レインズを利用する流れ 

自宅の売却でレインズを利用する流れとして、まずおこなうのは不動産会社への売却についての相談で、その内容は物件の査定と売却活動についてとなります。 
こうして依頼を受けた不動産会社は、レインズに登録されている物件を検索し、その物件の周辺にある同じような物件の取引価格を調べるわけです。 
同じエリアの似たような物件の売却価格は、適正価格を知るうえで参考となり、不動産会社はその価格を元にさまざまな条件を加味して査定額を決めます。 
不動産ポータルサイトなどにも売却価格について掲載はありますが、レインズのほうが頻繁に更新されるため常に最新の情報で信頼度も高いと言えます。 
またそのポータルサイトに掲載されている価格は、売主が決めた売り出し価格で、実際の成約価格とは違うといった点でもレインズのほうが精度が高いのです。 
こうして査定額が決まり、その額に納得すれば登録へと進むわけですが、このときの媒介契約としては専任媒介契約と専属専任媒介契約の2種類あります。 
契約を結べば、後日登録証明書が交付されるため、登録年月日や売り出し価格、不動産の詳細などを確認しましょう。 
登録した物件が売れるまでは、仲介業者から定期的に売却活動の進捗具合の報告が、電子メールや文書などで届くため、こちらも必ず確認が必要です。 
購入希望者が現れた場合、内見がおこなわれるケースもあるため、ハウスクリーニングをおこなうなど、あらかじめ準備しておきましょう。 
そして購入希望者からあらためて購入の申し込みがあれば、仲介業者からその旨の連絡があり、その後の売買契約へと進んでいきます。 
このとき売主と購入希望者の間で、売却価格など各条件のすり合わせがおこなわれ、双方で合意ができれば売買契約が締結されます。 

成約すれば、仲介業者はその価格などの成約内容を登録する義務があり、それらの情報はデータとして蓄積され、価格査定などで利用されるのです。 
売買契約締結後、購入希望者から手付金を差し引いた残金を受け取り、そして物件の引き渡しがおこなわれすべての取引が終了し、これがレインズ活用の流れとなります。 

不動産の売却でレインズへの登録義務がある媒介契約 

レインズへ登録してもらうには、仲介する不動産会社と媒介契約を結ぶ必要がありますが、まずはその媒介契約とはどういったものなのかを知っておく必要があります。 
媒介契約とは売主や買主が住宅や土地などの売買や賃貸借をおこなうとき、不動産会社に対して、その取引の成立に向けてなんらかの活動を依頼する契約を言います。 
そして宅地建物取引業法でレインズへの登録義務がある媒介契約が、専任媒介契約と専属専任媒介契約の2種類となるわけです。 
媒介契約の種類としてはもう1つ、一般媒介契約がありますが、この契約ではレインズへの登録は任意であり義務は発生しません。 
では、まず専任媒介契約の場合、契約できる業者の数が1社だけといった条件があり、その分、積極的な販売活動が期待できます。 
この契約方法では、売主自身が購入希望者を探してきて、自己発見取引が認められていて、個人間で直接取引ができます。 
登録期限は宅地建物取引業法により、上限が3か月と決められているため、その期限以内で契約期間を決めるようになり、もし契約期間が終わっても更新は可能です。 
そして登録状況や広告作成などの営業活動、また登録物件の引き合い状況といった進捗状況を2週間に1回以上するといった活動報告義務も定められています。 
次に専属専任媒介契約の場合、専任媒介契約と同様、契約できる業者の数は1社ですが、自己発見取引は認められていません。 
契約締結後は7日以内の専任媒介契約に対し、5日以内でのレインズへの登録が義務付けられていて、契約期間の上限は専任媒介契約と同じ3か月です。 
活動報告義務については、専任媒介契約よりも蜜な報告が課せられていて、1週間に1回以上となり、売主としては活動状況を把握する機会が多くなります。 
 

まとめ 

レインズは設立以来、利用が増え続けていて、今や不動産取引において欠かせないものとなっています。 
つまり所有する不動産の売却を検討している方にとっても、このレインズは無視できないものなのです。 
ただ契約方法によって売り方が若干変わってくるため、その点は注意して選びましょう。 

不動産の売却・買取は彩の国ハウジングセンター株式会社GHＣへお気軽にお問い合わせください。